Le 1er septembre 2026, la facturation électronique devient obligatoire pour toutes les entreprises françaises. Aucun conseiller immobilier indépendant n’y échappe. Voici, en clair, ce que ça change et comment vous y préparer.
Les deux dates à retenir
Le calendrier officiel est consolidé. Aucun nouveau report n’est annoncé.
- 1er septembre 2026 – Recevoir : Toutes les entreprises, sans exception, doivent pouvoir recevoir des factures électroniques émises par leurs partenaires professionnels. Y compris les auto-entrepreneurs en franchise en base de TVA.
- 1er septembre 2027 – Émettre : Tous les indépendants, TPE et PME doivent émettre leurs factures via une Plateforme Agréée. Le PDF par mail entre professionnels n’est plus conforme.
Le piège classique : « Je suis en franchise en base, je ne facture pas la TVA, donc ça ne me concerne pas. » Faux. L’administration vous considère comme un assujetti à la TVA non redevable. Vous êtes pleinement soumis à la réforme, au même titre qu’une société qui facture la TVA.
Ce qui change concrètement dans votre quotidien
Avant la réforme, vous éditez votre facture d’honoraires sur Word ou un logiciel classique, vous l’envoyez en PDF par mail à votre réseau ou à votre agence, le service comptable la traite et la paie.
Après la réforme, une Plateforme Agréée (PA) immatriculée par l’État devient l’intermédiaire obligatoire. Vous éditez votre facture depuis cette plateforme, qui la transmet automatiquement à la PA de votre client, dans un format structuré (Factur-X, UBL ou CII). Les données fiscales sont transmises en parallèle à la DGFiP.
Ce qui disparaît :
- L’envoi direct par e-mail d’une facture PDF entre professionnels établis en France
- Les factures éditées sur Word ou Excel transmises sans plateforme
- La facture papier scannée envoyée en pièce jointe
Ce qui ne change pas :
- Vos mentions légales actuelles (numéro RSAC, mention « EI », « TVA non applicable, art. 293 B du CGI » pour les franchisés)
- Votre numérotation chronologique sans rupture
- Le délai de conservation des factures, fixé à 10 ans
- Vos taux de TVA et règles de calcul
Vos obligations selon votre statut
Tous les conseillers immobiliers indépendants ont le même calendrier et le même format technique à respecter. Les seules différences portent sur les mentions de TVA.
| Statut | Réception | Émission | Mention TVA spécifique |
|---|---|---|---|
| Auto-entrepreneur en franchise en base | 1er sept. 2026 | 1er sept. 2027 | « TVA non applicable, art. 293 B du CGI » |
| Auto-entrepreneur avec TVA | 1er sept. 2026 | 1er sept. 2027 | Mentions TVA standard |
| Entrepreneur individuel au réel (IR) | 1er sept. 2026 | 1er sept. 2027 | Mentions TVA standard + « EI » |
| Entrepreneur individuel à l’IS | 1er sept. 2026 | 1er sept. 2027 | Mentions TVA standard + « EI » |
| Société (SASU, EURL, SARL…) | 1er sept. 2026 | 1er sept. 2027 | Mentions TVA + RCS + n° intracommunautaire |
Note : seules les sociétés dépassant 250 salariés ou 50 M€ de CA (statut ETI) doivent émettre dès le 1er septembre 2026.
Les 4 nouvelles mentions obligatoires
À compter du 1er septembre 2026, quatre mentions s’ajoutent aux mentions légales existantes. Votre Plateforme Agréée les gérera automatiquement :
- Numéro SIREN du client. À demander à votre agence ou réseau si vous ne l’avez pas.
- Catégorie de l’opération. Pour un mandataire immobilier, ce sera systématiquement « prestation de services ».
- Option pour le paiement de la TVA sur les débits. Concerne uniquement les redevables de TVA ayant opté pour ce régime auprès du SIE.
- Adresse de livraison si elle diffère de l’adresse de facturation. Rarement le cas pour des honoraires d’agent.
Dès aujourd’hui : Si vous facturez encore sur Word ou Excel, ajoutez le SIREN de votre agence ou réseau et la catégorie « prestation de services » dans votre modèle. Ces deux ajouts anticipent la conformité sans aucun coût.
Choisir votre Plateforme Agréée
L’État a immatriculé 112 Plateformes Agréées au 26 mars 2026. La liste officielle est sur impots.gouv.fr. Les plateformes sont interopérables : peu importe celle que vous choisissez, elle communiquera automatiquement avec celle de votre agence.
Solutions gratuites adaptées aux indépendants :
- Indy – Gratuit, sans limite. Compta + facturation + déclarations dans une seule interface.
- Qonto – Gratuit pour les clients Qonto. Activation native si vous avez déjà votre compte pro chez Qonto.
- Tiime – Gratuit (offre de base). Pertinent si vous travaillez avec un expert-comptable utilisant l’écosystème Tiime.
Solutions payantes :
- Pennylane (~20–30 €/mois) – Très utilisée par les experts-comptables.
- Cegid / Sage (à partir de 25 €/mois) – Adaptées aux structures en société avec activité diversifiée.
Notre recommandation pour 90 % des conseillers : Si vous êtes en auto-entreprise ou EI au réel sans complexité particulière, Indy ou Qonto en version gratuite suffisent largement. Si vous avez un expert-comptable, posez-lui la question avant de souscrire.
Vos 4 étapes pour être en conformité
À exécuter idéalement avant fin juin 2026 pour éviter le rush de la rentrée.
- Vérifiez votre situation TVA actuelle. Franchise en base, régime simplifié, régime réel ? En cas de doute, appelez votre Service des Impôts des Entreprises (SIE).
- Choisissez votre Plateforme Agréée. Une heure pour comparer Indy, Qonto, Tiime et faire votre choix.
- Inscrivez-vous et déclarez votre PA. La plateforme déclare automatiquement votre choix dans l’annuaire central de la DGFiP. Inscription obligatoire avant le 1er septembre 2026.
- Mettez à jour vos modèles de facture. Ajoutez les 4 nouvelles mentions et vérifiez vos mentions existantes (RSAC, mention « EI »).
Vous avez reçu un mail de la DGFiP ?
Depuis avril 2026, l’administration envoie aux entreprises non encore inscrites une notification les rappelant à l’obligation de désigner une plateforme de réception. Le mail provient de no-reply-pnm@dgfip.finances.gouv.fr et mentionne votre SIREN personnel.
Ce mail est authentique. Vérifiez que l’adresse expéditeur se termine bien par @dgfip.finances.gouv.fr. En cas de doute, la hotline officielle est joignable au 0 806 807 807 (lundi au vendredi, 8h30–18h).
Sanctions prévues
| Manquement | Sanction |
|---|---|
| Absence de PA déclarée au 1er sept. 2026 | 500 € puis 1 000 € tous les 3 mois |
| Émission d’une facture non électronique après l’échéance | 15 € par facture (plafond 15 000 €/an) |
| Omission d’une mention obligatoire | 15 € par mention manquante |
Une période de tolérance est annoncée pour les premiers mois. Anticiper reste la meilleure stratégie.
Questions fréquentes
Je facture peu, juste 5 ou 10 fois par an. Je suis vraiment concerné ?
Oui, sans exception. Le volume n’entre pas en ligne de compte. Une solution gratuite suffit largement.
Mon agence va-t-elle m’imposer une plateforme ?
Juridiquement, non. Chaque entreprise reste libre de choisir sa propre PA. Les plateformes étant interopérables, votre facture parviendra correctement à votre client quelle que soit la PA choisie.
Mon expert-comptable s’occupe déjà de tout. Que dois-je faire ?
Contactez-le sans tarder. Il a probablement déjà identifié la PA qu’il souhaite utiliser.
Et pour les commissions issues de ventes à des particuliers ?
En tant que mandataire, vous facturez à votre agence ou réseau (B2B). Vous êtes donc concerné par la facturation électronique entre professionnels, pas par l’e-reporting B2C.
Combien de temps pour mettre en place une PA ?
Pour Indy ou Qonto en version gratuite : moins d’une heure. Pour une intégration complète avec un logiciel comptable : 3 à 5 heures réparties sur quelques jours. Anticipez avant l’été 2026 pour éviter l’engorgement de la rentrée.
Cet article est publié à titre informatif. Les informations sont à jour au 28 avril 2026. La réglementation peut évoluer ; les sources officielles font foi (impots.gouv.fr, economie.gouv.fr).
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